El fin de la dolce vita en el mercado inmobiliario está obligando a los bancos a echar mano de la chequera para mantener candente el pulso de la venta de hipotecas. El número de operaciones hipotecarias desciende y el cliente fiel y solvente cada vez es más cotizado, ante lo que muchas entidades están optando por lanzar campañas con las que atraer a la clientela más selecta, al tiempo que el conjunto del sector se pone en guardia para no dejar escapar a lo mejor de cada casa.
Santander comenzó el año presentando una campaña con la que aspira a captar 50.000 hipotecas en seis meses de clientes desencantados con sus entidades de origen y BBVA ha replicado con una oferta por la que premia con el 1% del importe de la nueva hipoteca que el cliente contrate con el banco. Robarle a la competencia una hipoteca, el producto que establece el vínculo más fuerte entre el banco y su cliente, es complicado y entraña gastos significativos que pueden llegar a anular el beneficio de contratar un crédito a un tipo de interés más barato. Pero un mercado hipotecario menguante hace que el intento por seducir al cliente del vecino merezca la pena, aunque el ciudadano que soporta la deuda deba leer atentamente la letra pequeña y decidir siempre calculadora en mano.
1. ¿Qué hay que hacer para cambiar de hipoteca? El proceso está perfectamente regulado, con plazos detallados de obligado cumplimiento por las partes. El cliente debe acudir a la entidad a la que desea trasladar su hipoteca y solicitar que le preparen una oferta vinculante, que el banco deberá preparar con el visto bueno de un notario. Además, la entidad que aspira a captar a este nuevo cliente tendrá que solicitar al banco con la hipoteca en origen un certificado de la deuda que soporta el cliente dentro del plazo máximo de siete días.
Si la entidad de origen certifica la deuda, puede a continuación manifestar su decisión ante notario de igualar las condiciones de la hipoteca presentada, con lo que retiene al cliente, o renunciar a ello, en cuyo caso su cliente tendrá el camino libre para marcharse a otra entidad.
2. ¿Cuáles son ahora las ofertas más ajustadas para cambiar las condiciones? Santander ha emprendido una fuerte campaña de marketing para publicitar un préstamo hipotecario a un interés del euríbor más 0,25 puntos -uno de los más bajos del mercado- para captar de la competencia hipotecas de más de seis años de antigüedad, sin mancha de insolvencia en el historial del cliente, aunque con la condición de domiciliar la nómina y de realizar aportaciones anuales a un plan de pensiones del banco de al menos 600 euros.
Uno-e tiene una campaña de subrogación de hipotecas en la que ofrece el mismo tipo de interés, del euríbor más 0,25 puntos, sin requisitos sobre la antigüedad del préstamo y sin necesidad de contratar plan de pensiones. Además, regala 600 euros para los gastos de formalización del traslado. BBVA, la matriz de este banco por Internet, ha lanzado una campaña por la que regala al cliente el 1% del importe que formalice en su nueva hipoteca con la entidad, con una bonificación máxima de 3.000 euros.
Al margen de las ofertas dirigidas expresamente a los clientes ya hipotecados, los precios más atractivos para hipotecas nuevas son los que ofrecen Activobank, del euríbor más 0,22 puntos, con la contratación obligada de un seguro de vida; Caja Duero, del euríbor más 0,25 puntos aunque con el requisito de contratar seguro de vida y de hogar, tarjeta Visa y plan de pensiones, con gastos y aportaciones mínimas anuales. ING Direct ofrece el euríbor más 0,33 puntos, con seguro de hogar.
3. ¿Cuánto cuesta cambiar de hipoteca? Ceder a los cantos de sirena de las entidades que rebajan el precio de sus hipotecas es tentador, pero el hechizo puede romperse fácilmente a la hora de echar cuentas. El cliente que desee subrogar su hipoteca, es decir, trasladarla a otra entidad sin constituir una nueva, deberá tener en cuenta que ha de asumir los gastos de notaría, de registro y gestoría, más una comisión de subrogación por un máximo del 1%, o del 0,5% para las hipotecas formalizadas tras la entrada en vigor de la última reforma de la ley hipotecaria.
Fuentes de Sabadell calculan que el coste de una subrogación para un préstamo de unos 150.000 euros podría rondar los 2.000 euros, incluidas las comisiones. En Unicaja recuerdan que el coste total dependerá del importe pendiente de pago y estiman que para una hipoteca de 100.000 euros, los gastos de notaría, registro y las comisiones alcanzan los 1.500 euros.
Los expertos recuerdan que siempre resultará más barata una subrogación de la hipoteca que la constitución de una nueva, que sí requiere el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, por el 1%. Además, recurriendo a la subrogación, el cliente puede lograr el mejor de los supuestos: que su banco de origen le mejore las condiciones con tal de retenerle, ahorrándose así los gastos.
4. ¿Qué gastos está dispuesta a asumir la nueva entidad? En algunos casos, la entidad que aspira a captar la hipoteca de la competencia se ofrece a asumir los gastos de notaría, registro y gestoría, una práctica más frecuente entre las entidades por Internet, aunque la comisión de subrogación o cancelación suele quedar a cargo del cliente. Otra de las fórmulas empleadas es que la nueva entidad también incluye en el nuevo importe de la hipoteca la financiación de los gastos de tramitación, tal y como sucede en el caso de Banco Santander. El traslado de la hipoteca a esta entidad supone la formalización de una nueva hipoteca, con gastos superiores a los de la subrogación, ya que implica el pago de impuestos. A cambio, la nueva hipoteca no tiene ni comisión de apertura ni comisiones de servicio.
La contratación de un tipo de interés más bajo es sin duda un gran reclamo, pero si la diferencia entre el precio de la hipoteca anterior y la nueva no es notable, los gastos y las exigencias del nuevo producto pueden llegar a eclipsar las bondades de la oferta. En este sentido, hay que tener en cuenta si la nueva entidad exige un gasto anual en tarjetas de crédito, como sucede en Caja Duero, o una aportación obligatoria a un plan de pensiones, como sucede en Santander.
El plazo de amortización es también otro aspecto importante a la hora de calcular los costes de un cambio de hipoteca. Así, a mayor plazo, más tiempo por delante para amortizar el coste inicial del traslado y para beneficiarse de la aplicación de un menor tipo de interés sobre el capital pendiente.
5. ¿Qué ventajas aporta la nueva ley hipotecaria para cambiar de banco o caja? El nuevo texto legal, aprobado el pasado año, establece una rebaja para los aranceles notariales y registrales, aplicable a todas las hipotecas, y un recorte en la comisión máxima por cancelación o subrogación para las nuevas hipotecas. Sin embargo, y en opinión de los expertos, estas novedades no serían por sí mismas factores lo bastante determinantes como para impulsar el cambio de hipoteca de una entidad a otra.
Por el contrario, la reforma legal ha traído novedades que sí benefician al cliente. Por un lado, la oferta vinculante con las nuevas condiciones de la hipoteca debe realizarse a través de un notario. No basta, como sucedía antes, con la comunicación desde una entidad a otra, lo que da una mayor seguridad jurídica al proceso. Además, una vez que la entidad de origen de la hipoteca decide igualar la oferta, el cliente ha de permanecer en ella y renunciar a marcharse, aunque prefiera los servicios financieros de la otra entidad, más allá del atractivo de sus hipotecas. 'La permanencia en la entidad de origen beneficia al prestatario, ya que toda subrogación tiene un coste, de forma que el cliente consigue la mejora en las condiciones de la hipoteca y además no tiene que desembolsar el coste que le hubiera supuesto el cambio de entidad', apuntan desde Unicaja.
6. ¿Hay más cambios por el alza del euríbor y las nuevas ofertas? El avance registrado el pasado año por el euríbor, principal índice de referencia para las hipotecas a interés variable, ha puesto en apuros a muchas economías familiares, que pueden encontrar en el cambio de entidad una solución a las dificultades para llegar a fin de mes. Sin embargo, las entidades financieras se inclinan claramente por los clientes poco problemáticos, de modo que las ofertas para cambiar la hipoteca de entidad no van a llegar a los clientes más agobiados sino a los más productivos.
'No vamos a dejar que se nos vaya ningún cliente rentable', reconocen en Caja Duero. Fuentes de Caja España añaden que 'no se deja escapar a un buen cliente. Cuesta más captarlo de nuevas que mejorarle las condiciones de su hipoteca'. En opinión de BBVA, 'es posible que en el mercado haya una cierta percepción de mayor rivalidad entre entidades financieras en la captación de clientes de la competencia', aunque el banco considera que se mantiene la rivalidad propia de las empresas que se dirigen al mismo mercado. En Caja Madrid sí reconocen que se ha endurecido la rivalidad por captar clientes de la competencia.
7. ¿Qué alternativas hay al cambio de hipoteca a otro banco? Las entidades financieras recuerdan que existen fórmulas con las que aliviar el encarecimiento de la cuota mensual de la hipoteca, tales como la carencia -por la que sólo se pagan intereses y se deja para más adelante la amortización del capital- o la ampliación de los plazos, sin recurrir al cambio a otro banco o caja.
Publicidad: lo que deben explicar las entidades• Información La Asociación de usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) ha denunciado en un informe presentado esta semana que el 92% de los consumidores españoles desconoce algún elemento fundamental de su hipoteca, como el tipo de interés, las comisiones o los plazos.
• Folletos publicitarios Adicae también recuerda que las entidades están obligadas a registrar la publicidad sobre sus créditos hipotecarios en el Banco de España, si bien asegura que un alto porcentaje no pasa sus folletos ni por esta institución ni por las Comunidades Autónomas para que los supervisen.
• Tasa anual equivalente (TAE) Si el folleto publicitario de la hipoteca contiene información sobre alguno de los aspectos económicos del producto, como el diferencial o la cuota, deberá también informar sobre el interés TAE, es decir, el coste anual total del préstamo hipotecario. El tipo de interés en términos TAE es de hecho la mejor fórmula para poder hacer una comparativa con el precio de las hipotecas de otras entidades.
• El diferencial A menudo sucede que las ofertas publicitarias anuncian un reducido diferencial sobre el euríbor, que resulta en el tipo de interés que se aplica en la revisión de la hipoteca. Pero el cliente debe saber también que ese diferencial se consigue si se cumple una serie de requisitos y que suele estar vinculado a la contratación de otros productos, como seguros de vida y hogar o planes de pensiones.
• Más vinculación Las condiciones más ventajosas se aplican a los clientes que tienen más productos contratados con la entidad, aunque ese vínculo no se limita ya a los tradicionales seguros de hogar o la inevitable domiciliación de nómina. Las últimas ofertas hipotecarias incluyen también la contratación de tarjetas de crédito, con el requisito de un gasto anual mínimo, y de planes de pensiones, también con aportaciones mínimas anuales.
• Endurecimiento en las condiciones La última encuesta realizada por el Banco de España entre las entidades financieras revela que se han elevado las exigencias para la concesión de hipotecas, en un contexto de desaceleración económica y de dificultades para obtener financiación. La banca replica que mantiene abierto el grifo del crédito, si bien las últimas subidas del euríbor han encarecido las cuotas y resulta necesaria una mayor capacidad económica para superar los niveles de riesgo que las entidades están dispuestas a asumir.
La movilización de los catalanes puede ser, de nuevo, determinante para elegir al próximo presidente del Gobierno. José Luis Rodríguez Zapatero instó ayer al conjunto de la sociedad catalana, desde La Farga de L'Hospitalet, a no dejar escapar ese privilegio que supone ser decisiva en unas elecciones generales con el objeto de conseguir una "gran victoria" entre el PSC y el PSOE. Zapatero quiso arropar al president José Montilla y se comprometió a trabajar "codo con codo" para cerrar cualquier posibilidad de que el Govern tripartito sufra por su estabilidad tras el 9-M.
Día histórico en Kosovo, que durante la jornada de hoy proclamará su independencia. El primer paso hacia ese objetivo lo ha dado el primer ministro kosovar, Hashim Thaci, que ha convocado al Parlamento para iniciar, a las 15.00 horas, la sesión en la que se declarará de forma unilateral la independencia de la provincia respecto de Serbia.